วิธี ตรวจสอบ โฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ ด้วยตัวเองทางออนไลน์ทำอย่างไร ?

ถ้ามีโฉนดแต่หาไม่เจอ หรือ ต้องการซื้อ-ขายที่ดินแต่มีแค่รูปถ่ายจะรู้ได้อย่างไรว่าเป็นโฉนดจริงหรือปลอม แล้วใครเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินนี้หรือไม่ ซึ่งเรามีวิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินมาฝาก ชื่อเจ้าของหาง่ายด้วยตัวท่านเองเพียงแค่ปลายนิ้วสัมผัสเท่านั้น ด้วยระบบค้นหารูปภาพแปลงที่ดินที่เข้าถึงง่าย ทำให้เกิดการพัฒนาเว็บไซต์และแอปพลิเคชันที่ช่วยให้ชีวิตสะดวกสบายยิ่งขึ้น

การตรวจสอบข้อมูลที่ดินในอดีตทำได้ยาก ในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน หรือรายละเอียดเพิ่มเติมของที่ดิน เราต้องเดินทางไปที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งอยู่ในความดูแลของกรมที่ดินโดยตรง การขอข้อมูลหรือรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะหากที่ดินที่ครอบครองไม่ได้อยู่ในจังหวัดที่ตนอาศัยอยู่ จะต้องเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินในจังหวัดนั้น ๆ

ข้อมูลที่ใช้ในการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์

การตรวจสอบโฉนดที่ดิน Online ผ่านเว็บ https://landsmaps.dol.go.th/ ทั้งการค้นหาที่ดิน พิกัดที่ดิน หรือเลขที่ระวาง ต้องใช้ข้อมูลทั้ง 3 รายการร่วมกัน ซึ่งถ้ามีครบ ก็สามารถ เริ่มขั้นตอนแรกได้เลย โดยข้อมูลดังกล่าวจะมีดังนี้

• จังหวัดที่ดินนั้นตั้งอยู่
• อำเภอที่ดินนั้นตั้งอยู่
• เลขที่โฉนดของที่ดินนั้น

การตรวจสอบหลักฐานโฉนดที่ดินก่อนซื้อ เรื่องนี้สำคัญสุด ๆ เพราะมีแต่มืออาชีพเท่านั้นที่รู้

1.โฉนดที่ผู้ขายนำไปให้ดูเป็นโฉนดปลอมหรือไม่

มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องสืบสวนเรื่องนี้ เพราะเราจะได้ยินว่ามักมีการปลอมแปลงโฉนดเพื่อหลอกขายจำนองกันเอง ซึ่งในทางปฏิบัติหากไม่แสดงโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้ดูให้ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินจะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผลสองประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักจะปลอมแปลงจากแบบฟอร์มโฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญหาย หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกโดยถูกต้องก็ได้ โดยแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม ถ้าไม่เทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดินจะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เนื่องจากกระดาษและข้อความที่พิมพ์บนโฉนดปลอมนั้นเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่น ๆ ที่เป็นประเภทเดียวกัน ประการที่สอง ผู้ซื้อไม่มีทางรู้ว่าลายมือของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง ลายเซ็นคืออะไร ดังนั้นจึงไม่มีทางรู้ได้ว่าข้อความนั้นถูกเขียนลงไปตามปกติ หรือกรณีขีดฆ่าเติมซึ่งในทางปฏิบัติมักจะมีอยู่เป็นปกติว่าเป็นลายมือของเจ้าพนักงานจริงหรือไม่ วิธีเดียวที่จะทราบว่าเป็นของแท้หรือไม่คือการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน

2.ตรวจสอบข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับเจ้าของที่ดิน

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ การตรวจสอบว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไหร่ พ่อแม่ชื่ออะไรและลักษณะที่ดินเป็นอย่างไร ถูกเก็บไว้ในสารบบที่ดินมาหลายสิบปี สิ่งนี้จะทำให้มั่นใจได้ว่าบุคคลที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยคือเจ้าของที่ดินที่แท้จริง ไม่ปลอม การตรวจสอบเจ้าของที่ดินโดยละเอียดนี้มีความสำคัญมาก เพราะหากผู้ซื้อติดต่อด้วยไม่ใช่เจ้าของที่ดินที่แท้จริง ศาลจะถือว่า ผู้ซื้อมีส่วนประมาทในการซื้อที่ดินนั้น ส่งผลให้ความเสียหายน้อยกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อมีการเพิกถอนธุรกรรมในภายหลัง (คำพิพากษาฎีกาที่ 2947/2523 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่เกี่ยวข้องเพิกเฉยไม่ตรวจสอบตามขั้นตอนการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินจนเป็นเหตุให้ต้องจดทะเบียนนิติกรรมโดยใช้โฉนดที่ดินปลอม แต่โจทก์เพียงใช้คนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีที่ดินตามโฉนดและมีภาระผูกพันหรือไม่ โดยส่วนตัวเป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนด โจทก์จึงดูบัตรประจำตัวประชาชนปลอมที่จำเลยที่ 1 แสดงเพียงว่าชื่อตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่ระบุไว้ในโฉนดของผู้ปลอมแปลง แม้โจทก์ก็พึงสอบสวนให้ดี. โดยตรวจสอบที่อยู่ของเจ้าของที่ดินที่ปรากฏในหน้าโฉนดด้วยเพราะโจทก์ไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 มาก่อน และยังกลับรับรองว่าโจทก์ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดความผิดพลาดเพราะความผิดของเจ้าของที่ดิน โจทก์ต้องรับผิดชอบเอง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนส่งเสริมให้หมายเลข 2 ประมาทเลินเล่อมากขึ้น ถือว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อ โจทก์ควรต้องรับผิดในความเสียหายจำนวนหนึ่งในห้า

3.โฉนดหรือรายการจดทะเบียนถูกเพิกถอนหรือไม่

ตามข้อเท็จจริงที่มีการยกเลิกและเพิกถอนโฉนดที่ดินบางแปลง เนื่องจากออกไม่ถูกต้อง เช่น ทับที่สาธารณะ ป่าไม้ หรือถูกยกเลิกเนื่องจากมีการออกโฉนดแทนแล้ว เมื่อมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดเจ้าหน้าที่จะเรียกโฉนดที่ดินมาบันทึกการยกเลิกหรือเพิกถอน เจ้าของไม่มีโฉนดอยู่ในความครอบครองอีกต่อไป แต่ความจริงมักเกิดขึ้นบ่อยครั้ง คือ เจ้าของที่ดินหรือบุคคลอื่นที่ถือโฉนดไว้หรือพบโฉนดหายไม่ยอมส่งมอบต่อเจ้าหน้าที่ แต่กลับใช้เพื่อหลอกขายหรือยืมเงินและยึดโฉนดที่ดินคืน

4.ที่ดินถูกยึดหรืออายัดหรือไม่?

ที่ดินอาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏบนโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบได้ต่อเมื่อขอหลักฐานการจดทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินจะมีการแจ้งให้สำนักงานที่ดินทราบ และให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกการยึดอายัดไว้ในบัญชีอายัด และจะติดคำสั่งห้ามไว้ที่โฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนที่ดินก็จะไม่มีทางทราบได้ว่าที่ดินถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำกันไว้จะโอนไม่ได้

5.สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจสอบ

คือที่ดินอยู่ระหว่างการเพิกถอนโฉนด แก้ไขเนื้อ แก้ไข จดทะเบียนสิทธิ์หรือนิติกรรม อยู่ระหว่างการรังวัดพื้นที่ แบ่งแยก อยู่ระหว่างการประกาศออกใบแทนโฉนด การประกาศโอนหากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลสำคัญต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือ ถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับหรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจได้เนื้อที่หรือมีแนวเขตเปลี่ยนไปได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไขเนื้อที่หรือรูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี