โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ประโยชน์ของการครอบครองโฉนดที่ดิน
แน่นอนว่าการที่เราได้ครอบครองโฉนดที่ดินนั้น หมายความว่าเราได้มีหลักทรัพย์ที่มีมูลค่ามาก ๆ มาไว้มือแล้ว ซึ่งเราสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้ ยกตัวอย่างเช่น การนำที่ดินไป ซื้อ – ขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก หรือ ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ เป็นต้น
ที่ดินมีกี่ประเภท
ในประเทศไทยหลัก ๆ แล้วจะมีที่ดินอยู่ทั้งหมด 2 ประเภท แบ่งเป็น
- ที่ดินของรัฐ คือ ที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ รวมไปถึงที่ดินที่อยู่ในความดูแลของหน่วยงานราชการต่าง ๆ ด้วย ยกตัวอย่างเช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร เป็นต้น
- ที่ดินของเอกชน คือ ที่ดินที่เอกชนมีกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน สามารถแบ่งได้ 2 ประเภทดังนี้
2.1. ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือสำคัญ สำหรับที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
2.2. ที่ดินที่บุคคลมีสิทธิ์ครอบครอง ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้แก่
น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส. 3ข.
หรือพูดง่าย ๆ คือ ที่ดินเอกชนนั้นเป็นที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียน เพื่อทำการซื้อ-ขาย หรือครอบครองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ต้องมีเอกสารหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ๆ เป็นต้น
ที่ดิน ซื้อ – ขาย – โอน ได้ ต้องดูอะไรบ้าง
เมื่อเราทราบแล้วว่า “ที่ดินมีกี่ประเภท” ที่ดินประเภทไหน ซื้อ – ขาย – โอน ได้หรือไม่ได้ แล้วเราจะสามารถรู้ได้อย่างไร มีอะไรเป็นตัวบ่งชี้ ได้ทำการรวบรวมไว้ เรียบร้อยแล้ว ถ้าพร้อมแล้วเรามารับชมกันเลย
สำหรับโฉนดที่ดิน หลัก ๆ แล้วเราสามารถแบ่งได้ 4 ประเภทเลย คือ โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดิน ซึ่งแต่ละประเภทนั้นจะมีสีของตราครุฑบนโฉนด ตัวย่อที่แตกต่างกัน เช่น น.ส.4, น.ส.3ก., น.ส.3, ส.ป.ก.4-01 เป็นต้น
ความแตกต่างของที่ดินแต่ละประเภท
- โฉนดที่ดิน ครุฑแดง หรือ น.ส.4
โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งหากท่านใดมีครอบครองจะถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ระบุเขตพื้นที่ได้อย่างชัดเจน
ซึ่งโฉนดที่ดินนับว่าเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถทำการ ซื้อ – ขาย โอน จดจำนอง หรือใช้ค้ำประกันได้ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายนั้นจะต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่สำนักงานกรมที่ดิน เท่านั้น
สำหรับใครที่ไม่อยากรอคิวนาน ๆ ทางสำนักงานกรมที่ดินเปิดบริการ “จองคิวโอนกรรมสิทธิ์” ผ่านทางออนไลน์แล้ว สามารถโหลดแอบพลิเคชัน “e-QLands” เพื่อจองคิวกันได้เลย รับรอง 5 นาที จะได้คิวอย่างแน่นอน
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑเขียว หรือ น.ส.3ก.
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3ก. ออกโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น เป็นหนังสือที่รับรองว่าผู้ครอบครองนั้นสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ มีระวางภาพถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง (ซึ่งนายอำเภอท้องถิ่นจะเป็นผู้รับรองให้)
ถึงแม้ว่า น.ส.3ก.จะมีการระวางภาพถ่ายทางอากาศ มีการระบุตำแหน่งที่แน่ชัดแล้วนั้น ก็ยังไม่ถือว่าเป็น “โฉนดที่ดิน” “ไม่มีกรรมสิทธิ์” อยู่ดี แต่ยังสามารถทำการ ซื้อ – ขาย โอน จดจำนองธนาคารได้ ถ้าหากว่ามีการตรวจสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว ผู้ที่ครอบครองอยู่สามารถ นำหลักฐานไปออกเป็นโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑดำ หรือ น.ส.3
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 และ น.ส.3ข. จะมีความแตกต่างกันดังนี้
- น.ส.3 จะเป็นเอกสารที่ทางนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
- น.ส.3ข. จะเป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกให้ แต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ
ซึ่งหนังสือทั้ง 2 ฉบับจะเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ไม่มีกำหนดตำแหน่งอย่างชัดเจน มีลักษณะเป็นเพียงแผนที่ลอย ๆ แต่ยังสามารถซื้อ – ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดได้
แต่เนื่องจากว่าหนังสือทั้ง 2 ฉบับไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด จึงจำเป็นต้องติดต่อเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินเข้ามาทำการรังวัดและติดประกาศเป็นระยะเวลา 30 วัน หากไม่มีคนคัดค้าน ก็สามารถขอออกโฉนดได้เลย
- หนังสืออนุญาตให้เข้าประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดิน ครุฑน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01
หนังสืออนุญาตให้เข้าประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดิน หรือ ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำการเกษตรบนที่ดินเท่านั้น จะไม่สามารถซื้อ – ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดได้ในภายหลัง แต่สามารถโอนเพื่อแบ่งเป็นมรดกตกทอดสู่ทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้เท่านั้น เมื่อทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วนั้นก็ต้องใช้ทำการเกษตรเท่านั้น
โดยเอกสาร ส.ป.ก.4-01 นั้นจะมีทั้งครุฑสีน้ำเงินและสีแดงเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน ให้เพื่อน ๆ สังเกตง่าย ๆเลยคือ ข้อความที่อยู่ด้านบนหัวเอกสารของ ส.ป.ก.4-01 นั้นจะเขียนว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ส่วนโฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารจะเขียนว่า “โฉนดที่ดิน”
- น.ส.2 หรือใบจอง
น.ส.2 หรือใบจอง เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้
- กำหนดให้ “เริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน (หลังจากวันที่ราชการออกใบจองให้)
- หลังจากที่ได้ใบจองจะต้อง ทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี
ซึ่งผู้ที่ครอบครองใบจองนั้น จะต้องใช้ประโยชน์ในที่ดินมากกว่า 75% ของที่ดิน โดยข้อควรระวังในการ ซื้อ – ขาย ที่ดินที่มีใบจอง หรือ น.ส.2 ที่ดินประเภทนี้สามารถนำไปจองไปขอเป็น โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส.3ข.ได้ แต่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ แต่สามารถเป็นมรดกตกทอดให้กับทายาทได้
- ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภ.บ.ท.5
ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อเป็นหลักฐานว่าเราได้ทำการจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีแล้ว ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิการครอบครองพื้นที่ โดยเจ้าของพื้นที่จะเป็นของ “รัฐ” เพียงแต่มีการอนุญาตให้บุคคลอื่นเข้าอาศัยอยู่ หรือ ทำประโยชน์ได้ชั่วคราวเท่านั้น จะมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องที่เป็นการตอบแทน และแน่นอนว่าที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถ ซื้อ – ขาย หรือ โอนสิทธิ์ได้แน่นอน
- สิทธิ์ทำกินในที่ดิน หรือ สทก.
สิทธิ์ทำกินในที่ดิน หรือ สทก. คือ หนังสือที่ทางราชในส่วน “กรมป่าไม้” ออกให้ เพื่อให้ประชาชนที่บุกรุกเข้ามาในเขตพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติ ซึ่งเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนกฎหมาย มีพื้นที่อาศัยและทำประโยชน์ได้ชั่วคราว สามารถเป็นมรดกตกทอดให้ทายาททำการเกษตรต่อไปได้ แต่หากปล่อยรกร้างเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้จะทำการยึดคืนทันที อีกเช่นกันที่ดินประเภทนี้นั้นไม่สามารถ ซื้อ – ขาย หรือโอนสิทธิ์ได้